Salaisella virheellä tarkoitetaan maakaaren mukaista laatuvirhettä kiinteistössä. Salainen virhe on seikka, josta ei tiennyt myyjä eikä ostaja kauppaa tehtäessä. Tällöin kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistön myyjänä toimi elinkeinonharjoittaja, on hänen vastuunsa salaisesta virheestä pääsääntöisesti ankarampi kuin yksityisen henkilön. Riitatilanteita arvioidaan kuitenkin tapauskohtaisesti.
Salaisen virheen perusteella ostajan on mahdollista saada hinnanalennusta ja jos virhe on olennainen, on myös kaupan purku mahdollinen. Vahingonkorvausseuraamuskin on salaisen virheen tilanteessa mahdollinen mutta vain, jos voidaan osoittaa myyjän toimineen tahallisesti tai tuottamuksellisesti esimerkiksi virheellistä tietoa kaupan kohteesta antaen. Vahingonkorvaus ei sulje pois hinnanalennusta tai kaupan purkua, vaan molemmat voivat toteutua rinnakkain.
Usein salaisen virheen tilanteissa on kyse kosteusvauriosta, joka ei ole tullut ilmi kuntotarkastuksessa. Tästä syystä kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ollut tietoinen kyseisestä laatuvirheestä. Tästä huolimatta myyjä on lähtökohtaisesti korvausvelvollinen. Myyjä ei siten voi vapautua vastuusta pelkästään sillä perusteella, ettei kiinteistöllä teetetyssä kuntotarkastuksessa tullut ilmi vaurioita. Kuntotarkastuksen teettäminen on tästä huolimatta usein myyjän näkökulmasta hyvä ratkaisu: Tarkastusraportista ilmenee usein realistinen kuva kiinteistön kunnosta ja sen osien jäljellä olevasta teknisestä käyttöiästä. Raportin tiedoista saadaan tukea arvioitaessa sitä, mitä ostaja perustellusti saattoi olettaa kaupan kohteen kunnosta.
Vähäinen virhe ei automaattisesti ole salainen virhe, vaikka se ei olisikaan tullut ilmi kauppaa tehdessä. Virheen täytyy olla merkittävä. Merkittävyyttä arvioidaan usein rakennuksen yleiskuntoa, korjauksen kestoa ja korjauskustannuksia vasten. Oikeuskäytännössä on katsottu, että virhe on merkittävä, mikäli sen välttämättömät korjauskustannukset ovat noin 4-5 % kauppahinnasta. Jokaisessa tapauksessa on kuitenkin käytettävä kokonaisharkintaa. Toimistomme asiantuntijoilta saat tarvittaessa tapauskohtaista neuvontaa kiinteistöasioissa.