Asunto-osakeyhtiö voi tietyissä tilanteissa ottaa osakkaan hallitseman huoneiston määräajaksi yhtiön hallintaan. Tämä tarkoittaa, että huoneiston hallintaoikeus siirtyy osakkeenomistajalta taloyhtiölle yhtiön päättämäksi ajaksi, kuitenkin enintään kolmeksi vuodeksi. Hallintaanoton aikana osakkeenomistajalla ei ole oikeutta käyttää huoneistoa itse tai vuokrata sitä eteenpäin.
Hallintaanoton perusteista säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvun 2 §:ssä. Tavanomaisia hallintaanottoperusteita ovat vastikkeiden maksamatta jättäminen, huoneistossa vietetty häiritsevä elämä sekä huoneiston huono hoito. Rikkomuksella tulee kuitenkin olla vähäistä suurempi merkitys. Jos hallintaanotto johtuu maksamattomista vastikkeista, tulee rästejä olla vähintään 2–3 kuukauden ajalta ennen hallintaanottoprosessin käynnistämistä. Häiritsevän elämän osalta edellytetään, että häiriöt ovat jatkuvia ja toistuvia. Huoneiston huonon hoidon tulee puolestaan aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Esimerkiksi huoneiston epäsiisteydestä johtuvat tuholaisongelmat voivat oikeuttaa hallintaanottoon.
Hallintaanotto on toteutettava asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädettyä menettelyä noudattaen. Hallituksen on ensin annettava huoneiston osakkaalle ja mahdolliselle vuokralaiselle kirjallinen ja todisteellisesti toimitettu varoitus, jossa ilmoitetaan varoituksen peruste sekä mainitaan mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Jos osakas varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttää velvoitteensa tai oikaisee menettelynsä, josta häntä on varoituksessa moitittu, ei huoneistoa voida ottaa taloyhtiön hallintaan.
Päätös hallintaanotosta tehdään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksenä eli päätöksellä, jota kannattaa yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Päätös on toimitettava todisteellisesti tiedoksi huoneiston osakkaalle, vuokralaiselle tai muulle asukkaalle 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Huoneiston osakas voi 30 päivän kuluessa hallintaanottopäätöksen tiedoksisaannista nostaa moitekanteen käräjäoikeudessa, mikäli hän katsoo, ettei hallintaanotolle ole ollut laissa säädettyä perustetta.
Mikäli osakas ei luovuta huoneiston hallintaa vapaaehtoisesti, yhtiön on haettava käräjäoikeudelta häätötuomiota, jonka jälkeen ulosottoviranomainen panee häädön täytäntöön. Kun huoneisto on saatu yhtiön hallintaan, hallituksen on viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta. Jos hallintaanotto ei johdu aiemman vuokralaisen tai muun asukkaan menettelystä, vuokrasopimus on tehtävä ensisijaisesti tämän kanssa. Yhtiöllä on oikeus kattaa vuokratuotoilla hallintaanotosta aiheutuneet kulut, maksamattomat yhtiövastikkeet sekä hallinta-aikana erääntyvät vastikkeet. Mikäli asunnossa joudutaan suorittamaan korjaustöitä, myös nämä kustannukset voidaan periä asunnon vuokrasta. Mahdollinen ylijäämä tulee tilittää osakkeenomistajalle.
Hallintaanottomenettely voi kestää useita kuukausia tai pidempäänkin, erityisesti jos asia riitautetaan ja käsitellään tuomioistuimessa. Kyseessä on tarkasti säädelty oikeudellinen prosessi, jonka onnistunut toteuttaminen edellyttää asiantuntemusta. Toimistomme kokeneet asiantuntijat ovat tukenasi koko prosessin ajan, varmistaen, että hallintaanotto etenee lain edellyttämällä tavalla.